总法嘉谈｜上海的房子，你还看好吗？

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输

作为一名法律人来说，“总法律顾问”意味着时光与经验的沉淀，意味着资历同智慧的兼具！

他们就像是大海中的灯塔，天空中的明星，指引着法律人努力的方向。

其实——他们还实力与文采并存，有一颗笔耕不辍的心！

“总法嘉谈”专栏由此而生。

我们将收集总法律顾问们的笔墨佳作，感受他们字里行间流露出的专业素养和人生智慧。

站在他们的肩膀上，读法律、看人生、观世界。

文章来源：公众号“坚持装深刻”

一

楼市里的马太效应

先看几个现象：根据国家统计局公布的数据，1-5月份，全国商品房销售面积50738万平方米，同比下降23.6%。商品房销售额48337亿元，同比下降31.5%；前五月的平均房价水平为9526元每平米，同比下降11%。1—5月份，全国住宅投资39521亿元，下降3.0%。全国整体房地产销售出现了量价齐跌的现象，消费者和开发商总体看跌。加之7月以来的断供潮，后市全国房地产市场总体不容乐观。

反观上海，出现了新房热二手平冷热不均的局面。2022年上半年由于受到疫情影响，上海新房成交量29972套，同比去年下跌25%，二手房51939套，同比去年下跌42%。上海2022年上半年新房成交价65650元/平米，同比上涨12%，而二手房55180元/平米，同比持平。

即使是上海的新房市场，也因为区位不同而冷热不一，市中心房产热度更高。以刚过去的上海二批次新房认购为例，在已开盘或已认购待开盘的项目中，62个盘共有18个项目已触发积分。市中心内中环之内的只有一个楼盘未触发积分，而位于远郊的楼盘表现不尽如人意，很多远郊楼盘成交比例只有20-30%。

上海的二手房市场，也出现了两极分化。6月，上海二手房成交15474套，与往年相比中上水平，但考虑到疫情压制3个月的需求，成交量并没有大幅反弹。7月份，成交2万套，环比增长37%，同比下降18%，套均总价328万元/套，环比增长7%，同比下降4%，成交均价39429元/平，环比增长6%，同比下降5%。因此，上海二手房热度有所回升，但比去年同期还差很多。

但市场上各个板块里的标杆品质房源和豪宅却涨声一片。比如古北二期挂牌价14-15w，光新宝华城市之星挂牌价15-16w，大宁金茂府挂牌价17w，试探性上涨。特别是豪宅市场，疫情后的六月，成交均价11.5万一平，环比上涨了15%。一直有上亿元的豪宅成交的新闻，特别是6月永嘉路上的一座老洋房，卖出了总价2.5亿、单价64.7万元的天价，让我们惊呼贫穷限制了想象。

永嘉路天价老洋房

由此可见，楼市的马太效应凸显。上海戴口罩时期结束后，我们看到很多人离开了上海，还听到很多高净值人群移民海外的消息。很多人担心上海房价会不会崩塌。现在看来，上海作为一线城市的楼市，虽经历疫情，但相比二三线城市，交易依然活跃；疫情在家数月也激活大家对品质房产的需求，上海不同城区、不同品质的房产，无论是新房还是二手房，疫情之后都是贵的更贵，难买的更受追捧，而难卖的陷入更难卖的尴尬境地。

二

政府有稳房价的要求

绝没有打压房价的动机

上海新房上新速度创了新高，摘下口罩后，6月初，就上了今年第二批次48个项目；7月14日，第三批次40个项目又来了。上海2021年共上了6批次的新房，现在在加速追赶，据说今年下半年几乎要以每个月一批的速度入市，要把失去的时间和资金补回来。

现在全国执行房住不炒的总政策不变。房地产和投资、消费两架马车直接挂钩，房地产下行对中国整体经济和金融稳定影响很大，上半年房地产企业接二连三暴雷，最近新房二手房量价齐跌，消费者频频断贷，中央也在频繁微调房地产政策。中共中央政治局7月28日召开会议，提出要稳定房地产市场，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。其中“保交楼”首入中央政治局会议内容。

地方政府希望保持新房的热度。一块土地从招拍挂到最后变成新房卖掉，一定比例的资金会当做地方税收，剩下的工程费用、工资又可以带来就业、GDP和税收，新房装修、入住后居民的消费对地方经济带来长期的好处，而二手房却没有这些好处。

所以，地方政府一方面要坚持房住不炒，一方面也希望新房能卖得动。明智的做法就是控制总体房价，同时限制新房房价，让买新房的人有参与买新房的积极性。上海的新房积分制的确起到了这个预想的效果。

因为上海的新房积分制，产生了一二手房产倒挂的现象。上图是网友统计的2021年上海新房总体的倒挂率，越是市中心的热门房产，倒挂得越厉害。翠湖天地的新房倒挂据说超过了100%。

通过新房积分制控制房价的这一招非常高明。首先，二手房可以限购、限贷，没法限价，但新房价格会对二手房价格产生强烈影响，如果一二手倒挂的厉害，除非那些刚需马上要拿现房的买家，谁不愿意等新房吃倒挂的红利？其次，新房对周边房价形成了锚定，周边二手房的价格会围绕这个锚点上下波动。第三，上海的新房积分制比较复杂，要综合考虑家庭状况、社保缴纳年限等因素，总的来看兼顾了上车和改善的需要，再加上系数和摇号的办法，兼顾了公平和效率。由于新房限购，土著上海人拥有几套房子的想再买新房必须把自己手里的二手房清空才能参与，也增加了二手房的供给。

很多自由主义经济学者看不上摇号这样的手段，很多人可能认为放开房价，让市场调节。但毕竟人是社会动物，贫富差距被显性地拉大会增加社会不稳定因素。上海房价又具有风向标意义，暴涨暴跌都会产生全局性的连锁反应。在稀缺资源分配方式上，上海一直倾向于用摇号的手段，房子、学校、车牌都要摇号。没摇上怪运气，希望总是有的，大不了下次再来。所以摇号虽是分配稀缺资源的无奈之举，但目前看，起到了稳定房价的同时，满足新增和改善住房需求的作用。

三

上海楼市的未来

有一句对于房价预期的精辟总结我深以为然：房价短期看金融，中期看土地，长期看人口。对于中国的情况，还要加上一句，无论什么期都要看政策。

短期而言，虽经济偏紧，但整个市场流动性还非常宽松，特别是疫情过后，上海房贷政策三价取低有所放宽，7月的中央政治局会议后，预计很快会有精准的房产扶植的金融政策，以保住经济基本盘的平稳。据说最近很多大银行都在主动和开发商联系纾困，毕竟金融和房产是拴在一个绳子上的两个蚂蚱，只要政策允许，银行也有救助房产的动力。

中期来看，上海的土地供应量不断增加，若以中位数来计，2022年的商品住房用地供应计划同比增幅约为45%；通过旧改而来的宅地，相较于2021年的供应计划20-40公顷，今年的增幅也达到75%。

但新增土地多为郊区土地，从空间分布上来看，临港片区商品住房用地供应量达到了190-200公顷，是2021年的约4倍有余，在全市的商品住房用地供应中占比约3成。同时，青浦区、嘉定区、松江区、奉贤区等五大新城的商品住房用地供应计划亦较去年明显增加。而上海市内的供应则依旧紧张，黄浦区、虹口区的宅地全部来自旧改供给。因此，上海面临市中心无地可卖的局面。

再来看人口。根据上面的统计数据可见，从1998年以来到2013年左右，上海的常住人口从1660万迅速增加到2400万。之后，近10年人口都保持微量增长，10年也没超过100万，截止2021年，常住人口2489万。

这几年常住人口持平的原因有很多，有人口结构的因素，小夫妻不愿意生孩子了，也有产业结构调整的因素，上海的劳动密集型制造业外流给高附加值的IT和金融行业腾笼换鸟。但不可否认的，上海的房价也是留不住人的一个主要因素。现在上海动辄十几万一平的市区房子挖空6个钱包普通家庭也很难承受，长此以往，人留不下来，产业就会空心化，最终导致城市竞争力下降。

在市中心没有土地可卖的情况，要保证城市的吸引力和竞争力，唯一可行的选择就是激活对郊区房产的需求。通过规划，把人流往五大新城里引，解决上海发展人口集中在市区、土地稀缺瓶颈。所以，看到上新的楼盘包括后续的土地拍卖，80%都是五大新城的，而且往往分很低甚至不需要积分。可以怀揣在市区买一套房的梦，但相对而言，五大新城能扎下根就是梦想的起点。

可是现实情况是五大新城的房产吸引力远不及城央。但好在上海政府手上的政策工具很多，信贷、限购、落户、积分等，因此，相信上海的房价会朝着政策预定的轨道前进。

最近上海出的对于买房长期影响最大的政策，很多人可能都没关注到，达到一定级别的应届硕士毕业生，无需“打分”，符合基本条件就可直接落户。上海户籍有啥用？一是孩子入学，二是医保，三是购房资格。新的政策非沪籍在上海交满一年社保也可以买房。

另外，根据2022年最新政策，五大新城的“居转户”年限由7年缩短为5年；新房积分政策上，外环外的入围比例从1:1.3增加到1:1.8，增加低积分选手参与买五大新城房产的机会。

未来，可能对上海五大新城购房的特殊政策会进一步增加，可以用的王炸包括，放开或者部分放开对五大新城的房产限购，降低首付比例，降低积分要求或者社保年限等，据说很多政策已经在讨论中，预计会一点点释放，根据市场反馈不断微调。

说了这么多，结论就是上海政府可以运用的政策工具很多，上海的新房楼市会保持热度和吸引力，二手房价继续保持平稳。市中心一二手房价倒挂会长期存在，但幅度会逐渐收窄，五大新城的新房会被各种优惠政策激活。

无论如何，在经济下行的当下，面对不确定性，很多人依然把上海的房产作为保值资产。只要这样的预期不变，上海的房产依然值得拥有。

作者简介

周伯通，国内A股市场最大的汽车上市公司的总法。在日常繁忙的工作之余，他会坚持写一些“装作”深刻的东西，他说，装着装着，就说不定真的深刻了。他的目标是成为一个 “有好看皮囊的有趣灵魂”。

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