万科为800亿银团贷款提供资产抵押清单

消息称，贷款人正在尽可能审查高价值资产。目前万科未抵押商业房地产价值为770亿至900亿元，如果银行以50%贷款价值比放贷，万科将可获得高达450亿元的资金。

万科目前可自由调动的资金仅600亿，面临未来一年要偿还的445亿债务，万科必须要有新的融资进账。

兴业银行率先放贷14亿

一周前，就有消息称工行作为牵头银行与农行、中行、建行、交行和邮储银行六家国有银行以及招行、中信、兴业、浦发、民生和平安六家股份制银行正为万科筹措最高额800亿元的银团贷款，以应对未来到期的公开市场债券偿付。

目前来看，消息不虚。就在今天上午，万科宣布：子公司上海中区地产已与兴业银行深圳分行签订14亿元贷款协议，用于偿还公开债务，期限14年，由万科提供担保，上海中区项目抵押和应收账款质押作为担保条件。借款人承诺，如当年经营收入不足以覆盖贷款本息，将存入足额还贷保证金。

600亿现金和445亿债务

截至3月14日，万科境内债券余额为640.16亿元，境外债务总额在25.95亿美元，合计国内外债务规模约826亿元。

仅2024年，万科就面临三笔境外债务的到期兑付。除了已经于3月11日到期并成功兑付的6.3亿美元中期票据外，还有两笔总金额约为57.5亿元债务即将到期将于5月25日和6月7日到期。

境内债务方面。根据Wind数据，万科在未来一年内到期的国内债券余额竟高达251.05亿元，其中仅在2025年2月份，需兑付的金额便达到了51.49亿元。

倘若将非标债务和即将到期的94.07亿元供应链ABS产品也计算在内，万科在未来一年内所需偿还的债务总额有可能超过445亿元。

但万科的现金流并不充裕，截至2023年三季度末，万科账面上显示的可用资金约为1037亿元，但其中很大一部分需要受到严格的监管和限制。

万科在2023年11月就曾明确表示，在扣除预售监管资金后，公司实际可自由调度的资金将锐减至约600亿元。

坏消息和好消息

3月11日，穆迪将万科主体评级由“Baa3”下调至“Ba1”——“Ba1”归为投机级别，即市场所谓的“垃圾级”。

3月15日，标普又将万科下列评级列入负面影响信用观察名单：万科企业的“BBB+”长期发行人信用评级；万科企业全资子公司万科地产(香港)有限公司的“BBB”长期发行人信用评级；万科香港高级无抵押票据的“BBB”长期发行评级。

在境外评级机构穷追不舍之下，万科迎来大股东深圳市地铁集团重要的一笔资金支持，深铁集团将认购万科发行的中金印力消费REIT不超过30%的份额，该REIT估值为39.59亿元，深铁认购额或达10亿元。

不过这笔资金对于万科来说只能解决一部分问题，更多的资金支持或有赖于银行贷款。

除了上述境内银团的800亿之外，万科正寻求一笔离岸银团贷款，中国银行（香港）或为牵头行，预计中银香港授信额度约15亿港元。消息人士称，该笔贷款已经获批。

就万科与保险机构协商非标债务问题，财联社从多个信源获悉，目前已有保险机构倾向就债务期限结构做出调整，多方表示，希望平稳度过。