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YY | 2023年4月REITs观察:二级市场继续下行,一季报分化明显
Original
rating狗
ratingdog
2023-06-06
四月舆情跟踪:
行业层面,国家发改委支持符合条件的民间投资项目发行REITs,深圳市要进一步促进与香港金融市场互联互通,推动REITs纳入“深港通”标的范围;产品方面,武汉光谷产园REIT和山东高速REIT对上交所的问询函进行回复,第28、29单公募REITs即将落地。
REITs
量价回顾:
4月各资产类型REITs成交量、成交金额和换手率均走低,二级市场价格继续下行,建信中关村、华夏中国交建领跌,月跌幅分别为20.1%、13.28%。
热点点评
:除23年3月发行上市的两单新能源REITs外,其余25只公募REITs均已披露2023年一季报。不同板块项目表现各异,其中交通出行需求恢复带动高速公路REITs业绩整体改善,而产业园区分化明显,部分项目受大租户退租、招租进展不达预期等影响,导致一季度业绩不佳,其余类型REITs整体波动较小。
一、 2023年4月舆情跟踪
1、行业层面
行业层面,国家发改委支持符合条件的民间投资项目发行REITs,鼓励民间投资参与盘活国有存量资产。地方层面,深圳市要进一步促进与香港金融市场互联互通,推动REITs纳入“深港通”标的范围,推进大湾区REITs的融合发展,另外深圳前海合作区支持优质基础设施项目以REITs形式在香港上市并融资,给予项目所属权益人100万元一次性扶持。
、
2、产品方面
产品发行方面,武汉光谷产园REIT和山东高速REIT对上交所的问询函进行了回复,第28、29单公募REITs即将落地。
产品扩募方面,华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT、博时蛇口产园REIT、红土盐田港REIT的扩募进入实际落地环节。
产品预备方面,湖南湘西矮寨奇观景区申报5A级景区REITs项目服务单位招标,遵义文旅赤水5A级景区申报REITs项目公示中标候选人,新华发电公布水电基础设施公募REITs管理人和财务顾问选聘项目招标。南京软件谷菁英人才公寓保租房公布公募REITs基金管理人选聘招标公告。
二、REITs成交量价回顾
1、成交活跃度回顾
4
月各类资产类型
REITs
成交量、成交金额和换手率均走低。
成交量和成交金额方面,园区基础设施类型降幅最为显著,在30%左右
,而能源基础设施降幅最小,不超过
10%
;
日均换手率方面,园区基础设施、能源基础设施降幅大,其余降幅不超过
10%
。
2、价格回顾
4月产权类REITs继续下行,仓储物流和保租房月跌幅保持在5%以内,产业园REITs跌幅较大,
其中建信中关村4月底收盘于3.199元,较上月下跌近20.1%,
另外博时招商蛇口、国君临港产业园较上月也下跌近8%~9%,苏州东吴产业园月末收盘价为4.253元,下跌近7.21%,其余产业园REITs跌幅保持在5%以内。
经营权型REITs四月也维持跌势,
高速公路REITs中华夏中国交建月跌幅为13.28%,平安广河、中金安徽交控跌幅也超过了5%,业绩修复对于二级市场情绪的安抚有限
;另外富国首创水务4月底收盘于4.067,较上月末下跌6.79%,鹏华深圳能源收盘于7.61,较上月末下跌6.28%。
3、估值表现
4月产权类REITs的中债IRR均上升。产业园REITs中,华安张江4月底中债IRR仅有2.30%,而国君东久新经济中债IRR为6.06%,相对偏高。保租房REITs中,华润有巢中债IRR为5.37%,红土深圳保租房REIT估值相对偏低,中债IRR为3.99%。仓储物流REITs中,中金普洛斯IRR相对偏高为5.42%,红土盐田港IRR为4.64%。
经营权型REITs的4月中债IRR指数除华泰江苏交控REIT外,均有不同程度的提升。高速公路REITs中债IRR相对处于高位,均在6%以上,但也存在分化,其中平安广河高达9.84%,而国金中国铁建为6.06%;环保类REITs中首钢生物质中债IRR为5.74%,首创水务中债IRR为3.66%,鹏华深圳能源相对偏低,4月末中债IRR仅为2.51%。
三、热点点评:一季报分化
高速公路修复 产业园承压
1、经营权类
从基金业绩来看,经营权类REITs中高速公路受益于疫后出行修复,收入、净利润等数据同环比均有所上升,呈恢复态势。生态环保两只REITs表现存在分化,主要系富国首创水务业务存在一定季节性。
具体到底层资产运营:
高速公路REITs几乎全员修复,收入、净利润同比、环比均有不同幅度的上涨。
生态环保板块中富国首创水务 REIT的底层资产当前处在水量淡季(污水处理项目年内污水处理负荷率会呈现出季节性变化,一般而言,夏季的进水量较大,负荷率较高,冬季的进水量减少,负荷率较低,当前整体处在水量淡季),而中航首钢绿能 REIT 经营相对稳健。
鹏华深圳能源23Q1收入环比下滑,主要系公司的售电收入和售电量环比分别环比下降25.87%、34.34%。
2、产权类
产权类REITs中产业园类表现分化,张江光大及建信中关村受大租户不续租、退租影响,一季度收入、净利润同环比均有所下降,东吴苏园、合肥高新收入与净利润环比下行,其他项目表现较为平稳。物流园类项目收入表现稳定,保租房收入环比变动不超过2%。
具体到底层资产运营:
物流仓储方面,截至23Q1末中金普洛斯整体出租率维持在92.7%,红土盐田港的出租率维持在99%,而23年3月上市的嘉实京东为其首次披露定期报告,两个项目均为满租状态。
保租房类运营稳健,整体项目出租率维持高位,除了红土深圳安居的罗湖区安居锦园、大鹏新区保利香槟苑,以及华夏北京保租房的海淀区文龙佳苑三个底层项目出租率小幅(不超过1个百分点)下滑外,其余均保持高位稳定或小幅上涨。另外22年12月上市的华夏基金华润有巢为其首次披露定期报告。从底层资产的运营情况来看,有巢泗泾项目23年Q1末的出租率96.99%,有巢东部经开区项目出租率92.43%,整体较为稳健。
产业园分化较大,其中建信中关村REIT出租率持续下降,主要系招租及续租进程不及预期
,乐观预计随着疫情影响的消散,项目出租率会逐渐修复,但出租率的修复往往伴随着免租期,预计现金流的修复仍有一定时间;
另外关注到占其租金总额17.77%的大客户度小满科技(北京)有限公司的租约大约在23Q3到期,未来的出租率仍需持续关注
。
华安张江光大23Q1末出租率为70.57%(主要系占项目可租赁面积约28%的重要租户到期),较2022年四季度末下滑22个百分点,平均月租金方面有小幅提升;
博时蛇口产园整体仍处于修复态势中,23Q1末出租率为84%,平均月租金环比下滑12%,主要系季度内签约的新客户处于免租期。
其余东吴苏园产业、华夏合肥高新的出租率和租金均变动不大,国君临港、国君东久重要客户剩余租赁期限均在3年以上,经营偏稳健,另外华夏和达高科为首次披露季报,项目出租率(和达药谷一期为99.94%,孵化器项目为93%)与平均租金水平(和达药谷一期平均日租金为1.31元,孵化器为1.6元)与募集说明书披露的初始值(22年6月和达药谷一期、孵化器项目出租率分别为99.5%、94%)相似,整体运营表现良好。
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