商改住vs商改工？发展才是硬道理：贏到開巷，撈乜都掂

猛吃大蒜、多喝热水，真的有用，我歇了两天半，已经火速恢复中。。。就像是冰球比赛被罚时呆在场外，各种斗志昂扬，非常迫切回到场上。

我要复工！距离春节还有50来天，留给中国队的时间不多了。

现在不好聊政策，也不好聊股市，每天都在挖空心思寻找正能量，今天咱们聊点啥呢？

碰巧看到了长沙推动“商改住”的案例，要么，我随便聊聊调规变性？

前两天，我的一个师兄，那个土木系超牛的殿堂级大学的教授，给我转发了一片文章，上海的商办市场都这个尿性了，为啥还在继续建设？

我想了半天，实在是没有更好的答案。。。只能回复：

这都是领导们亲手规划出来的呀。

我之前不是说过了吗，每位领导心里，都有一个CBD的梦。

熟悉的朋友都知道，我对于赵燕菁关于城市规划、土地财政、城市更新的观点比较赞同，最近读了他《福建规划亲历记》，很有感触。

赵老师在文中讲了一句让我印象深刻的重话，算是对规划体系的评价：

就拿福建历来重视的规划人才来说，由于很多自规局的主官不再由懂规划的专业人员担任，对高水平规划专业人才的需求反而降低了。这和以前为了引进专业规划专家，宁可暂时让规划局主官空缺的做法形成鲜明对照。结果是，不仅政府常务会上很难听到规划的意见，规划局自身多年积累下来的制度、方法，也随着自规局职能的转变而面临失传的危险。

这听来非常刺耳的话，不是我的观点哈，是赵老师的观点。他有没有资格这么说？我觉得应该是可以的。。。

你查一下他当时在福建都和哪些人共事过，应该能懂。

现在的市场，商办过剩是共识，以前巧立名目做商住公寓的，更是一堆一堆。。。北京上海在2019年出台政策卡死了一波，但在其他城市还有很多。开发商当初都是做得散售的打算，我担心，这些海量的散售物业，以后有可能衍生出无限的问题。

有统计说，这类商办属性公寓的价格，已经基本上回到了2008年的水平。。。大概是其如敝屣的意思。

从前两年开始，就有声音在说，给房地产开发商纾困的话，应该从被政策和市场抛弃的商住公寓解套开始。。。哈哈，可怜人必有可恨处。

假如，我是说假如哈，全国各地投入到商办的这些资金，早在2008年之后，可以用于保障性住房或者保障性租赁住房，是不是作业可以补的上，也不会有FZBC，是不是也可以少走很多弯路。。。

但事实是，政策出台容易，扎实落地难。。。你以为，2008年就没有这样的政策？

答案是真的有。。。

在四万亿年代，中央政府是明确提出3600万套保障性安居工程的，按照一套3口人计算，也可以解决上亿人口的居住问题。

但实际效果如何呢？

上有政策，下有对策。上头下指标对吧？那我地方政府就在远郊区或者小县城随便搞搞，真正的核心地段，是留给CBD和摩天大楼的，断然不能搞这些民生福祉的。。。

让人痛心的是，这3600万套，如果单看数字，任务是完成了，但很多在很长一段时间内都是无效供给。

扯了这半天，我觉得格局还是小了。。。

我最近大受震撼的，是看到了中山市的华丽操作。

2023年3月6日，来自中山市自然资源局的消息显示，中山计划将翠亨新区、岐江新城合共超过5000亩的商住用地，调整为工业、新型产业、商业、文化等综合产业用地。中山市自然资源局相关负责人在接受当地媒体采访时表示，作出大面积土地用途的调整，体现的是中山为高质量发展、“制造业当家”腾挪空间的坚定决心。“我们放弃了短期利益，但收获的是长远的好处。”据其透露，未来中山将推动更多居住及商业用地向产业用地转变。

这应该是国内接近原创的从商住改为产业用地的案例。

领导说过，一张蓝图绘到底。。。改规划，确实有点打脸，但是，对于中山来说，发展高于一切，这么改，势在必行。

最近去深圳比较频繁，经常听到两个话题：

第一，是无数的香港人来广深购物，简直要买爆，尤其是领展前两年收购的太阳城，生意简直好到没朋友，摩肩接踵。这是华平和翰德东辉做得最漂亮的一单生意，但是，都喊着要做时间的P友，但无论是华平，还是翰德，都没有熬到收获的季节。。。

第二，就是深中通道。这个绝对是打通了大湾区的任督二脉。

大湾区的基本面又一次被拉升。对深圳来说，东莞惠州的开发强度已然不低，这条西向通道等于打开了大湾区西部之门，新格局隐约显形，降本增效之路已呈坦荡之势。

深圳缺的，中山这里都有；

中山缺的，深圳这里都有。

机会就摆在中山面前，时不我待。

中山曾经是早期的明星城市，曾经的广东四小虎之一，经过多年的不懈努力，逐渐成为了广东各位dailao背后的小透明。。。最近几年已经滑落到倒数第一名了。

发展乏力的原因很多，这个咱们以后有机会再聊，比较重要的，土地碎片化非常严重。

当初搞了特色镇，鼓励每个镇都搞产业园，结果导致了土地高度零碎、20年前的老厂房比比皆是，但有企业想来落地中山，竟然很难找到地方。。。

熟悉的读者应该记得，我很多次聊过平台公司和产业用地资源的关系。中山已经血淋淋的案例说明了，当政府手里不掌握产业用地和生产资料，再牛掰的领导也不好使。。。

反过来想，政府会有越来越强的动力去把产业用地控制在自己手里，对吗？目的既定，差异点就在于方式方法而已。

网上有一篇《如何看待2023年乃至未来的中山经济》，对于中山所陷入的怪圈有比较生动的总结：

（1)企业层面:土地有限-没有大企业进驻，空间留给小企业小作坊-小企业做大却难以扩容-发展不大或企业出走。

（2）政府层面:土地有限-企业创税增长空间很小-有限土地给房地产（短期利益最大)。

（3）人才层面:土地有限-引不来大企业，留不住本土壮大的小企-企业利润低，只能提供低薪岗位-人才吸引力不足，本土毕业生流出，本土企业培养的人才被挖走-没有量大的人才聚集，本土企业也愿投入培养人才也少-人才不足，创新型企业更少。找工作除了拧螺丝的单休岗位，有多少人愿来？

（4）公共环境层面:土地有限-低端企业多创收有限-政府创收难-转向房地产-户籍门槛降低-学位供应不足-公共开支大增-财政更加困难，欠账不断增加。

（5）各种问题交织:政府财政困难-房地产发展-公共支出增加-医疗教育长期欠账-人才吸引力弱。

（6）城乡层面:对比市区一应俱全的生活配套，镇区交通落后，卫生环境差，没有更多的供人们休闲舒适的空间，人才吸引力减弱。”

这明面上讲的是中山，但其他城市自己设身处地感受下，是不是也心有戚戚呢？绝大多数下沉城市都面临同样的问题。

中山敢于把商住改工，不亚于刮骨疗毒。。。绝对是够胆够劲够塞雷。

但人家敢于梭哈，是因为深中通道已经通车，确定性无可置疑。那么，其他还在既要有要还要的城市，该如何取舍呢？

这可能不是中山的事儿，而是中国的事儿。

存量工业用地和厂房的盘活，正在逐渐成为全国各地都要面临和解决的问题，喊着工业上楼的区域，往往都是历史遗留问题比较多，大量面积拆不动的城市。

不是所有的蓝图，都值得你一笔画到底的，可以阶段性review下。

及时纠错，是为了更好地高质量发展。

希望大家可以从中山的案例中获得启发。

===========番外==========

其实，关于深圳，除了上面那两个热议话题之外，还有一个隐含话题。。。

2023年过去的十个月，你猜哪个国家对深圳的新增投资增加最快？

中东？

新加坡？

欧洲？

都不对。

答案是两个：

第一名是加拿大，同比增长了655%。

第二名是美国，同比增长了272%。

外资不傻，也在琢磨和权衡，用脚投票咯。

各位道友也是，不要听风就是雨，多一些独立思考。

最后一点篇幅送给周芷若和师太。有段话说的特别好：

还记得当时有人嘲笑香港是文化沙漠，但其实我们才是，所以才会对香港的电影和歌曲如痴如醉。。。而现在，香港才真正变成了文化沙漠，但是已经几乎没有人在乎了。他们像烟花一样，砰的一声，绚烂绽放，也打亮了我们的脸，随着烟花凋零湮灭，我们也沉默在夜色里，再也不见。

怀念他们，不如说是怀念自己那张曾经被烟花打亮、青涩的脸。