普洛斯最新会议纪要：老乡稳住不要慌，惠誉不懂我的心
前两天有读者朋友问我，最近咋没说说GLP的事儿。
【新闻】10月16日，国际评级机构惠誉将普洛斯的长期外币发行人违约评级和高级无抵押评级从“BBB-”下调至“BB”，展望稳定。惠誉还下调了其未偿还债务工具的评级。所有评级都已从评级负面观察名单中移除。惠誉称，此次评级下调反映了普洛斯财务状况的减弱，资产货币化导致的去杠杆化延迟，进而导致利息保障倍数和债务结构恶化。惠誉认为，该公司保持着稳定的银行融资渠道，并正在获得新的较大授信额度。再加上最近完成的资产货币化交易，应有助于满足其短期资本市场偿债需求。
过去一年，关于普老师的各种传言没停过。。。他们家的境内外债券都面临一些压力，投资人的疑虑有点多。
说来也巧，正好有另外的读者给我发来了参加GLP最新一次投资人电话会议的纪要，这次电话会议是主要面向固收投资人的，换言之，就是心情最为忐忑、最替普老师操心的那帮债权人。
全本网上应该没有，作为关心另类投资的小众自媒体，咱们正好转发下，简单聊聊，以引用为主，我的点评会放在【】里面并标为紫色。
感谢我牛逼的读者提供原材料，我就是读者们的中继站，大自然的搬运工。。。
以下为会议纪要内容（侵删、侵删、侵删）：
GLP在本周三（10月18日）的投资者会议中重点回答了近期惠誉下调评级、资产货币化进度及债务到期安排等问题。
GLP首席财务官Nicholas Johnson在会上强调：
公司流动性充足，不存在财务困难的情况，已确认未来12个月内短债到期的还款来源。
评级下调不影响资产货币化推进，上半年已执行11亿美元，中国境内投资者（尤其是保险公司）的需求较强劲，但由于当前市场情况，销售过程或需更长时间，部分交易或推迟到明年。
关于经营数据
集团租赁率为90%，留存收益率同比增长9%，加权平均租约为3.6年;
2023年上半年同店NOI增长3%
2023年上半年收入同比增长34%，>80%来自经常性收入
2023年上半年EBITDA增长130%
【目测这些数据，属实比中金普洛斯REIT的数据来得亮眼呀。。。】
关于评级模式
谈及评级下调原因，发言人认为：评级机构现有的评分方法与公司发展转变存在固有不一致。
GLP已从物流和房地产传统运营商转向轻资产运营模式，经营多元化的全球业务。受益于行业基本面稳健、资产质量和运营模式优异，公司从资产回收中持续获得收益。然而，评级机构传统REIT模型评分方法无法对公司资产回收情况给予充分评定。
【点评：
根据惠誉报告，普洛斯的规模和资产质量，如果对标工业REIT，应该相当于“BBB+/稳定”，但是按照惠誉的评估模型，其经常性EBITDA不包括普洛斯资产货币化实现的收入和利润，对利息支出的覆盖率下降，从而导致评级下降。
如果把业务模式理解为不动产开发商/运营商/持有人在卖资产，则确实不能记为经常性收入，如果把业务模式理解为制造业工厂（PE拿地开发-持有经营-退给核心基金或REITs），则需要有另外的认定。
以下是GLP的友商ESR在港股的走势，一言难尽。有心的朋友可以查一下ESR的公告，过去一两年，基本上都是专心搞回购。。。
除了国际资本心惊胆战暗戳戳想跑路等外部因素之外，他被各路资本diss的一点，就是太多的损益来自资产从开发期到持有期的转化所涉及的投资性房地产评估增值。
两家的痛点都点类似，在从传统物流地产开发商持有人到PE+REITs的模式转换中，如何科学合理的评估企业价值，投资人和评级机构未必有共识。
这里面，我觉得凯德集团在2019年的重组，算是解决了这个问题，可以仔细研究、认真参考。】
关于破产风险
对于投资者担心的财务困难或潜在破产情况，Nicholas否认并表示，公司流动性充足，信用状况良好。
中报数据显示GLP杠杆率为25%（低于目标比率45%）；
净债务/EBITDA为5.4倍（低于目标倍数9.0x）；
EBITA/已付利息为2.9倍（高于目标倍数2.5x）。
【之前有国内险资的朋友问我，我想投人家的基金，但是他家万一出了风险，我的投资会不会有风险。。。
这，8期的抢购大概已经给出了实证的解释，你买的是资产或者LP份额，应该不需要担忧太多。首先关心的是资产质量，其次是关心能不能抢到席位。
按照国内机构这个卷的劲儿，只要有一两家挑头，会有一堆人跟过去。。。就跟凑一拨人一起闯红灯一样，主打的是一个情绪价值和集体决策。
当然了，按照国内很多机构投资人领导们的习惯，必然会问很多关于主体的问题。。。】
关于融资渠道
惠誉也在原评级报告中提及GLP保持稳定的银行融资渠道，并正在获得新的较大授信额度。
GLP全球财务主管Edwin Tey进一步表示，公司与多家银行建立了牢固长期合作关系，“核心债权行”已充分了解了信用评级变动，仍将提供融资支持。
目前，公司正在对前述信贷安排进行深入谈判，在必要时提供流动性缓冲。
GLP的银行相关业务未受评级下调影响，仅有一笔贷款具有投资级评级触发条件，但占公司贷款总额不足1%。
关于债务到期
对于后续到期的债务，GLP预期将使用现金和资产货币化的收益全额偿还。目前，已确认未来12个月内到期短债的还款来源。
其中，2023年下半年到期债务已全额偿还或再融资已落实，总额约26亿美元，包括债券4亿美元，银行借贷22亿美元。
2024年上半年将有39亿美元债务到期，包括17亿美元债券，22亿美元银行借贷。还款来源涵盖资产货币化收益、再融资、现金及预留现金。
截至2023年6月30日，GLP有账面现金25亿美元，同时，GLP基金管理平台将为持续的资产货币化提供135亿美元的基金备用金支持。
【应该是包含了与中国物流集团500多亿元人民币的资产包合作吧，但是，按照我对中国央企在速度与激情方面的体会，就算能审批通过，能否可以在2024年之内，依然面临压力。】
关于资产货币化
GLP对其超100亿美元资产货币化进度表现出较强的信心。据统计，今年上半年已执行金额11亿美元，目前已执行并签总额约34亿美元。另外，待售资产中有35亿美元已进入“后期执行阶段”。
虽然GLP计划在年底完成出售大部分中国物流集团资产（这里是不是翻译有问题，容易误解。我理解说的是在中国的物流资产，而不是指代那个央企。。。），但由于当前市场情况，销售过程或需更长时间，部分交易可能会推迟到明年。
GLP在会上表示，中国境内投资者（尤其是保险公司）的需求较为强劲且不断增长，目前与战略买家对中国相关交易仍在进行中，已取得实质性进展，评级下调不会对资产货币化带来实质影响。
资产货币化是GLP商业模式的一部分，特别是在中国的物流资产。自私有化以来，GLP平均每年实现资产货币化50亿美元。Nicholas Johnson表示，资产货币化收益将支持公司去杠杆化并显着提高信用状况，而近期完成的相关交易也有助于满足短期资本市场偿债需求，公司不会出现流动性或再融资问题。
另外，标普方面已了解惠誉下调GLP信用评级，表示将独立于其他机构的观点作出决断。GLP发言人称，公司无法代表标普评论是否将调整评级，但将与标普保持沟通并及时更新市场动态。未来，公司将专注于执行资产货币化，去杠杆，并进一步增强流动性缓冲。
【随便找了几个工业类的看看，无论是全球的，还是亚洲的，物流仓储资产和玩家在资本市场的表现，过去两年的的确确的趋冷的态势，并不是普洛斯自己的问题，是行业的问题。
可以考虑将普洛斯内部的业务条线进行独立的信用评级，自有资金开发、开发基金、核心持有基金、REITs及其管理、产业基金、物流资产管理与运营、城市更新/商办等，差异化很大，混在一起确实会让投资人看不懂。。。】