阿拉斯加的鳕鱼跃出水面，突然惦记中关村商办冷暖（1）

前段时间时常可以刷到董宇辉和东方甄选，这个方方正正的哥们确实有趣。

当你背单词时候，阿拉斯加的鳕鱼正跃出水面；

当你算数学题的时候，南太平洋的海鸥正掠过海岸；

当你晚自习的时候，地球极圈的夜空正五彩斑斓。

但少年，梦想你要亲自实现，世界你要亲自去看；

未来可期，拼尽全力。

当你为未来付出踏踏实实努力的时候，

那些你觉得看不到的人，和遇不到的风景，

都终将在你生命里出现。

突然想到，教培引发的中概股震动，如果从2021年初算起，到现在已经差不多两年了。如果从2020年初的瑞幸造假事件算起，则已经三年。

飞了这么久，应该可以看看影响了吧。

随便找了个中概互联指数基金，高点不偏不倚，就是2021年2月9日，之后一路江河日下。

作为中概股大本营的北京，尤其是科技互联网企业密集的中关村，商办市场和部分BP首当其冲，现在还好吗？

01

五大行三季报梳理

仲量联行最短，第一太平最长

有体感，但还是要看看市场数据。

甲方W老板扔给我六份报告，都是讲北京商办市场三季度表现的，来自北京市场的六小强aka非常5+1，也就是传统意义上的五大行（JLL、CBRE、Savills、Colliers、C&W），再加上新锐CCRA。

三季度，其实没啥好写的，我不知道寡淡这个词是不是合适，因为持续可以听到各种毕业优化整合的消息。

作为好事吃瓜群众，在切入中关村之前，突然想看看，在平平淡淡乏善可陈的三季度，几家机构会如何做自己的季度总结呢？

先说说长度吧，这是客观的。从长到短，依次是：

第一太平戴维斯，65页

戴德梁行，60页

世桦嘉润，39页

世邦魏理仕，29页（正文17页）

高力国际，26页（正文18页）

仲量联行，18页（正文15页）

其实篇幅不是太重要的因素，从高力和仲量的报告来看，20页左右也基本能把主要问题说清楚。。。

当六份报告在自己面前一字排开的时候，心里抑制不住有股冲动。。。虽然一直都是白嫖人家报告的，但作为一个热心读者，还是想搞一个主观片面的排名。

02

主观分为三档

中规中矩之外，卷出新高度

每份报告我都仔细翻了，觉得大致可以分为三档：

第一梯队：戴德梁行、世邦魏理仕

【硬找理由】

戴德梁行的报告，内容向来比较充实，除了市场概况之外，会把各商圈的情况也回顾一遍，甲级乙级都涵盖，而且颗粒度从区域细化到楼宇，好用；

另外，戴德梁行例行报告的字号、排版、色调、插图都属于精致的，而且很少见到纯文字页或者单图页，信息密度够大，就这样还搞了60页，算是真正做到皮薄馅大的良心商家。

顺便问一句，那些美美的照片，是自己拍的，还是掏钱买了版权呀？作为大机构，还是要小心周全。

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CBRE的报告，虽然篇幅中等，但信息密度够大，人家不刻意追求长度，尽量把信息浓缩到有限的展示空间里；虽然有小一半是作为附录而非正文，但这些附录的信息含量丰富程度，绝对不亚于正文。

另外，就是数据有力而观点犀利，再长的报告和数据堆砌，也比不上一句切中肯綮的判断。CBRE和Savills是五家中唯二提出甲级空置率接近20%的，而且未来两年难见好转，市场平均租金回到10元左右，和其他四家的温吞预测相比，这个结果更亮眼，也需要勇气。

再一个，CBRE的主题色是绿色，本来是比较难设计的，但是在很多页面中竟然又一种小清新的感觉，肯定是非常用心了，点赞。

第二梯队：第一太平戴维斯、世桦嘉润

【硬找理由】

第一太平戴维斯的三季度报告，看得出很用心，从内容体系上和戴德梁行基本持平，系统全面、丰富详实，长度领先。

而且最大的亮点，它的观点可能比CBRE还要更锐利，虽然目前的空置率统计比CBRE略低，但预测未来三年会持续走高，应该在20%左右晃动吧。

第一太平的这份报告，按理说应该排在第一梯队，但是在我看来，还是有点小瑕疵，若干页面都是直愣愣一个大饼图怼脸，页面排版也都有提升的空间，具体可以和戴德梁行/CBRE的作为参考。

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世桦嘉润的报告，和国际五大行相比，通常是更加凸显自己的本土化特色，比如，五大行覆盖的样本量是相对挑选的，以CBRE为例，甲级大概是689万平米，乙级大概是762万平米；而世桦嘉润的样本量，甲级大概是1045万平米，乙级大概是2460万平米。报告体系和覆盖面上已经做的不错了，对租赁案例的掌握更是优势之一。

不过虽然框架很好，但是每一部分的内容感觉都是点到为止。。。人家毕竟主要是靠租赁代理赚钱的，有意无意留一手，也可以理解。

另外一个瑕疵来自品控。估计是ppt转pdf的时候没有太注意，若干图都是模糊的，项目名称啥的看不清楚，是格式转化的时候压缩太狠吧，非常影响观感。

第三梯队：高力国际、仲量联行

【硬找理由】

这两家都是大行，两份报告也都是中规中矩。排名第三梯队，不是说你不好，是说你的对手们可能搞得更好。。。

但，仲量联行给出北京全市三季度商办的空置率是9.7%，我是有点懵圈的。

03

买方市场

业务必须与时俱进主动改变

分级聊完了，咱们再说说共性问题。商办市场，至少是北京和上海，已经从几年前的卖方市场转为买方市场，市场研究自然要随之转型。

供需两端之中，供给端是相对更容易切入的，也更容易量化，自然也就是最容易卷起来的领域。

各家的报告都不难看出，2026年之前的供应量pipeline都有涉及，虽然详细程度各有不同，但基本上都有，各家的重合度不低。。。而且中服地块、丽泽、通州运河等重点区域都得到了重点关注。图表、数据都往上码，是否准确待定，但至少功夫都下了很多。

但是需求一端呢？感觉对各家来说都是重点难点。仅仅列一下当季度北京的各项宏观经济指标，可能并不足够。

当然，已经看到了一些努力和尝试，比如，几家都开始对过去的供给、吸纳、租金、空置率等指标的变动进行解释和分析，几家已经开始在做租户分析，无论是存量的，还是增量、搬迁、扩减租的。

接下来，不排除会进一步深入到区域规划、人口迁徙、产业导入、资本驱动、企业CRE等角度，甚至还有数字化的工具接入，希望可以看到更多的创新和成效。

04

逆水行舟不进则退

柯达想不到干掉自己的竟是苹果

实际上，市场上已经涌入了不少新玩家，有世桦嘉润这种本土同行崛起的，也有其他行业跨界过来的，但也都带来了新思路：

有些资产管理为主的机构，也在往这一块切入，以围绕着业主的角度，重新设计和搭建资管体系，其中会包含市场研究体系，虽然目前呈现的效果还比较稚嫩，但谁知道三年之后会不会爆发呢，比如CREAMS、楼澜；

有些努力的地产商，正在把自己十几年构建的客研体系，在不同资产类别上进行测试，在提供投资刻度的同时，给操盘手留有适度的手感空间，虽然地产商现在看起来都惨兮兮的，但是这是在经历炼狱，能够历经磨难活下来的企业，战斗力肯定挺吓人吧，比如龙湖、华润；

有些本来做物流租赁的小机构，深入某一个特定细分领域，深度垂直，哪怕只看长三角，但可以渗透到区县一级，这些是五大行根本无法触及也无力深入的领域（不说别的城市，单说北京上海，五大行敢说自己对各个区已经充分深入了吗？），这些围绕着招商租赁的实战派研究，不容小视呢，比如头等仓、瑞莱博；

随着REITs这个产融利器市场的打开，产业园区和物流仓储等不动产类别，除了券商投行大量覆盖之外，很多之前侧重产业端研究的机构，比如艾瑞头豹，也在大量涌入不动产端，人家对于产业深耕多年，算不算优势呢；

以前的客户，大多是地产商和地产基金们，但现在普遍活得不易，而以国资为主的存量资产盘活又在各种国家级文件中屡次被提及，这是不是也意味着用户群体和需求偏好的变化呢？

05

角色与使命

研究是前台、中台，还是后台？

以上还只是内容提供的方面，是输出成果，那战斗团队呢？

按照几家的业务设置，研究部向来是和评估、策划、租赁、资本市场等部门平行的，多数时间各自为战，如果内部协同机制没搞好或者人际关系不给力，研究部甚至都未必能顺畅的从自己公司的投资/租赁部门获取市场数据支持。。。

之前提过，华为、网飞为代表的科技企业，组织形态一直在迭代演进，UCD只是其中一种，做到以用户为中心的设计为主线，串起整个业务线，团队组合上也非常灵动和弹性。

金融企业呢？高博士这类宏观研究的大拿，肯定要常看，但从个人心得来说，研究还是要和投资和运营等实务结合起来，或支持，或验证，所以会更关注李录、李蓓、李丰这样投研一体的人。

突然想问一句了，五大行的朋友们，你的用户/客户是谁？和三年前或者五年前相比，还是同一群人吗？他们的偏好和口味，还和三年前一样吗？

擦，我不是要聊中关村的吗，为啥看个报告就扯了一集。

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下集再说吧。