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再迎重磅利好！楼市大变天

周松涛 首席财经观察 2023-06-16

作者 | 周松涛
来源 | 首席财经观察（ID：meirijingji001）


最近，楼市的利好很多。

兰州再出重磅利好

近日，甘肃省兰州市印发《兰州市落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施（第1号）》。

其中，市场最为关注的措施是降低个人购房门槛，首套房贷首付比例最低两成，二套房贷首付比例最低三成。


仅仅是4月份前两天，就有两个三四线城市城市取消限购。

4月1日，浙江省衢州市发布《关于促进市区房地产业良性循环和健康发展的通知》，其中，取消了限购政策，同时松绑了限售政策。

河北秦皇岛，自2017年实施限购政策，外来人口购房需要一年社保，同时首套房首付比例为30%。根据当地官方文件，自2017年4月15日施行的限购令正式解除。


三月底，福州低调取消限购，这是自楼市限购政策以来第一个取消限购的省会城市。

3月30日，福州市不动产交易中心表示，即日起，将针对非五城区户籍家庭（含港澳台）在福州五城区购房，无需提供近两年内满12个月医社保或纳税证明或落户，即可购买一套福州五城区144平方米以下的普通住宅，购买后该房屋仍受限售政策影响。

此外，长乐户籍也属于福州本地户籍，拥有长乐户籍的购房者可在福州五城区购买两套住宅。


2022年以来，中央多次强调支持合理住房需求释放，各地政府落实因城施策，供需两端政策优化调整力度均有所加大。

据不完全统计，一季度60余城发布房地产相关政策超百次，主要涉及针对性放松限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、降低房贷利率、取消限售、为房企提供资金支持等方面。

春江水暖鸭先知，资本市场上，嗅觉最敏锐的是主力资金。

今天，光明地产、城投控股、栖霞建设、京能置业、中交地产等11家房企涨幅超过10%；世茂股份、华夏幸福、滨江集团、中南建设等27家房企涨幅超5%。

除了股价上涨，房地产公司的境内债也迎来上涨。截至4月6日收盘，“21龙控03”涨幅为24.53%、“20时代07”涨幅为21.55%、“15世茂02”涨幅达21.49%，20龙控01”、“16融创07”、“20金科02”、“20时代09”等涨幅均超10%。

港股市场房地产及物业管理板块更是表现出持续拉升的走势，4月4日，已有房企股价大幅上涨，龙光集团股价一度涨幅达20%。

截至4月6日收盘，绿景中国地产涨达30.48%，绿景中国地产一度升逾47%至1.58港元，领涨港股地产板块；粤海置地涨幅达18%，禹洲集团涨幅达11.54%，富力地产、正荣服务、越秀地产、佳兆业美好等公司涨幅也超7%。


楼市利好为何会密集出台

可能有很多人心有疑虑，房价涨了这么多，现在只跌了一点点，甚至还没有怎么跌，就有如此多的城市出台救市政策？

楼市不是一座孤岛，过去房地产高速发展，房价高企，但对经济的贡献同样不容忽视。

房地产对地方经济的影响力更为明显，可以带动钢铁，建材，基建，还有家电，装修行业等上下游产业链的发展。

房住不炒是我们楼市的基本策略，不把房地产作为短期刺激经济的手段，但楼市不能太冷。

这里的冷，不一定指房价，也包括成交量。

以中国内地房价最高的城市深圳为例，2022年3月，深圳仅售出1117套二手商品房，成交面积10.33万平方米，同比下降约82%，创历史新低。

可能有疫情影响，但历史新低的成交量，对当地经济的影响显而易见。

中国家庭资产的70%以上都是房产，关键问题是很多家庭的购房资金并非是全款，更多的是来自银行的贷款。

房价可以小幅波动，也可以小幅下跌，但大幅下跌，可能会导致多米诺骨牌倒塌，给银行，金融系统的稳定造成影响。

卖地收入也是很多地方政府的财政收入重要来源，一些地方土地财政收入占到整个财政收入的60%，如果房地产过于冷清，对地方财政收入有重要影响，同时也会影响地方城市的财政支出和经济运行。

疫情对楼市的成交量也有一定影响。

譬如深圳三月份疫情管控，按下暂停键，楼市成交量自然会很惨淡。

房地产利好政策频出，也在给开发商喘息机会。

恒大通过利用债务重组的方式，通过信托退地保本金来偿还巨额的负债，保利发展、碧桂园、大悦城通过银行的中期票据进行发债融资。

4月1日，正进行债务重组的华夏幸福基业股份有限公司公告，近期《债务重组计划》中金融债务新增签约实现债务重组金额为618.97亿元。

未来房价会怎么走？

近期如此多的城市出台楼市利好措施，很多人可能又会憧憬，房价是不是要大涨了？

两个字：不会。

楼市调控不是为了让房价下跌，同样，地方城市出台楼市利好也不是为了让房价上涨。

关键问题是，房价上涨的基础已不复存在。

最新数据显示，我国96.86%的城镇家庭都已经有了房子，户均1.5套，并且有41.5%的城镇家庭有2套以上的房子。另外，现在我国常住人口城镇化率已经超过64%，户籍城镇化率也已经超过44%，这意味着仅城镇家庭拥有的房子就足够城市中所有的人居住。

需求决定市场，现在的房子不是不够，而是有过剩的迹象，这就从市场根本上扼杀了房价大涨的基础。

对于楼市利好，著名经济学家马光远表示，“房住不炒”或成为永久性的调控，也就是说“房住不炒”将成为长期的调控政策。只要楼市的政策不突破“房住不炒”的底线，就算各地楼市调控政策放松，很多人也不会再继续看涨房价。

中原地产首席市场分析师张大伟认为，虽然信贷政策持续宽松，放款难已经全面缓解，但因为疫情和热点城市的改善需求信贷政策依然严格，楼市的整体热度上升非常缓慢。

房价没有大幅上涨的基础，房价会不会大幅下跌。

很多人认为，地方城市之如此密集地出台“救市”政策，可能是因为房价要大跌了，利好也没用，一旦趋势形成，就无法改变。

也有人在等待房价大跌之后再入手。

房价大涨不可能，大跌同样不可能。

虽然数据显示96%的城镇居民都有房子，平均1.5套，但那是平均，依然有很多刚需有购房需求。

房价大跌会伤害到经济，软着陆是最可行的方法，很多城市此前直接出台限电令。

无论从哪方面来讲，房价都不会大跌。

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