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越秀，吸金的铁轨

武俊 风财讯 2022-08-18


来源|风财讯 作者|武俊 



国企越秀今年的一系列变化始于牵手广州地铁。


1 
TOD的老树新芽

9月10日，越秀地产公告披露收购萝岗项目和陈头岗项目两间新项目公司各自的51%股权等具体事项。要实现此事项，越秀首先需要付85.3亿的贷款，之后再以总代价1.28亿元收购各目标控股公司的全部股权。越秀表示，收购事项完成后，该集团地铁相关项目的建筑面积将增至约320万平方米，占该集团现有土地储备总量约14.9%及一线城市土地储备约36.3%。


“以公共交通为导向”的TOD项目模式被寄予越秀规模扩张的厚望。


在今年的半年报业绩发布会上，董事长兼执行董事林昭远强调轨交物业，他表示，轨交是越秀地产获取土地的一个重要的渠道，同时也对TOD的项目发展，为后面其他城市也打下基础。

这一发展战略的雏形始于今年4月3日，越秀地产动议收购官湖项目86%权益和向广州地铁配售30.81亿股股票事项获高票通过。配股完成后，广州地铁成为越秀地产战略股东。优势是越秀借助广州地铁发达客运量的优势，逐步形成自身以公共交通建设为导向的TOD开发模式，目前此模式在项目开发中被广泛利用，先决条件是在城市尚未成片开发的地区进行布局，在这一点上越秀近年积极在大湾区扩储。拥有丰厚土地资源，在随后进行开发的过程中，广州地铁轨道交通建设先行，越秀建设为后，这不失为一种新的机遇与契机。

身为国企拥有毋庸置疑的资源优势，又与同为国企的公司进行合作，在双方互利的基础上进行资源整合，越秀的这一战略可谓由来已久。


2 
“轨交物业”新赛道

事实上，今年以“轨道物业”的TOD模式切入相关开发的房企越秀并不算吃螃蟹者，在之前包括万科、龙湖、京投发展和绿地控股都在涉猎这一领域。

然而，比较入驻TOD领域的房企可以发现，轨道＋物业的蛋糕并不好分。

深耕TOD十年的京投发展，三个TOD项目均是以车辆段上盖开发，解决出行问题的同时建设周边配套设施，提升土地价值。而绿地控股大基建产业下的轨道物业则是以高铁建设为布局，依托交通便利带来的优势作载体，将高铁站、居住、商务、旅游等业态进行融合重组，通过产业、产品多元化的集团优势进行发展。背靠深圳地铁的万科则立足于杭州的TOD模式，将当地地理环境进行结合，以“游轮——微缩型城市”设计理念进行开发。

与万科相似，越秀与广州地铁建立战略合作关系，借助于广州地铁轨道项目建设经验与人才管理输送，在开发上补足缺少经验的短板，在大本营广州进行先决开发，同时身为国企又有着低成本的融资优势。

据不完全统计，今年上半年越秀共进行8笔融资贷款，数额粗略估计达190多亿，且票面利率都在5%之下，低于行业平均值，此外，TOD模式开发的优势条件为城市尚未成片开发的地区，在这方面，越秀重仓大湾区，导入公共交通的同期进行土地开发，区别去此前所述房企的优势显现。

然而，轨交物业项目前期所需投入的资金量大、开发周期长，专业要求高等特征，高周转的房地产行业极少触及，对比上文所述房企可以发现，越秀身为国有企业，万科与深圳地铁合作开发，京投发展有丰富的经验，TOD项目门槛可谓不低。


与此同时，拿地速度加快带来的弊端也正逐渐显现，经计算，2019上半年越秀拿地金额约337亿元，相比去年159亿金额实现翻倍增长。此外，越秀公告显示，上半年新增14幅土地，权益占比超80%的土地占8个，总建筑面积约为374万平方米，权益面积占比约为275万平方米。

8月13日，越秀地产披露2019半年报，总负债为1556.55亿元，与2018年上半年1156.65亿元相比，同比增加34.57%。与半年报披露隔日，花旗发表研究报告，下调越秀地产(0123.HK)目标价由2.3港元降至2.23港元，维持评级“买入”。不过越秀地产负债率为74.74%，在行业内依然处于绝对的低位。

据wind数据显示，越秀地产2019上半年速动比率为0.65，相比去年0.67下降两个百分点，偿还流动负债能力减弱。

今年的越秀半年报业绩发布会上，董事长张招兴曾指出，官湖项目是越秀集团与广州地铁“轨交+物业”开发模式下的首个项目，项目开售以来业绩良好，充分说明这一模式具有广阔市场前景。未来双方将继续巩固和加强战略合作关系，展开深度合作。

无疑，越秀对TOD项目的未来市场极其看好。然而，负债率提高后如何平衡现金流，高周转常态的房企又怎样适应周期较长的TOD模式开发，未来面对万科、京投发展、绿地等同业竞争，老牌粤系房企越秀机遇与挑战并存。

完


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