关于“房屋养老金”制度

事件：8月23日，住建部在“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点。

1、什么是“房屋养老金”制度

过往狭义的“房屋养老金”：当前地方一般将住宅专项维修资金称作房屋养老金，专项用于住宅共用部位、公共设施设备保修期满后的维修和更新改造；

未来可能的“房屋养老金”：由“个人账户”+“公共账户”+(可能的“补充账户”)构成，其中个人账户即居民缴存的住宅专项维修资金，公共账户的建立是后续相关试点的重点。

2、为什么建立“房屋养老金”制度

1）存量房时代来临，大量房屋开始步入“中老年”。当前城镇存量住房规模已超过300亿平，其中2000年以前的房屋占比27.55%，2000-2009年占比33.98%，未来房龄超过30年的房屋数量将快速攀升；

2）现行的专项维修资金制度较难满足房屋养老需求。住宅专项维修资金大量资金沉淀，有效利用率不高：全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的10% 左右。

3、近年“房屋养老金”制度相关高层表态

“房屋养老金”并非高层新的提法，2022.4.29长沙居民自建房坍塌事故后，其后5.1住建部在全国自建房安全专项整治会议上就指出，要研究建立房屋“养老金”制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题。近期高层对“房屋养老金”表态频次明显提升，后续或有望加速推进。

4、个人账户——住宅专项维修资金

目前各地住宅专项维修资金管理办法基本是围绕2007年建设部、财政部颁布的《住宅专项维修资金管理办法》进行制定与执行，其共性有：首期单平建面交存金额为建安工程造价的5%-8%、首期应在办理房屋入住手续前交存、余额不足首期交存额的30%应当续交等。

不同城市仍有差异：如宁波对使用专项维修资金实施中修及中修以上维修项目，政府按照50%的比例提供专项维修补贴资金；上海首期专项维修资金由房企与购房人共同缴纳。

5、公共账户——后续试点的重点

建立房屋养老金公共账户是后续试点的重点，目前其资金来源并未有官方正式解读，可能的资金来源或为：土地出让金、老旧小区改造资金、地方财政补助资金、其他房地产相关税收等，具体明细需要继续等待后续细则与执行实践。

6、后续关注重点与潜在影响

1）个人账户即住宅专项维修资金的补缴问题：近年的新房通常已在交付前收取当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%，相关问题不大；但对于前期交存不足、或因已使用或被挪用后剩余账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。如若后续严格执行相关标准，部分老旧小区业或需续交相关费用，一定程度加大了老旧小区交易成本与交易难度。

2）公共账户资金来源：建立公共账户可能的资金来源或为： 土地出让金、老旧小区改造资金、地方财政补助资金、其他房地产相关税收等，其资金来源、资金体量需要持续跟踪后续细则与执行实践。如若部分资金源自政府土地出让收益，是否有可能推升房企土地获取成本并最终影响到居民端购房成本值得关注。

3）物业企业相关机遇：住宅小区相关修缮与物业管理行业息息相关，更加完善的房屋养老金制度将降低物企在新拓存量项目时的带资压力，且物企在小区修缮等领域大有可为，或存在较多盈利可能。