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判决：房屋买卖合同因出卖人违约而解除，买受人主张赔偿可得利益损失应予支持

法者心声 2022-12-05


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来源:“法者心声”整理自中国裁判文书网 
山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终8711号

      上诉人（原审被告）：孙元泉，男，1973年2月21日出生，汉族，住济南市。
      委托诉讼代理人：马敬哲，山东舜康律师事务所律师。
      被上诉人（原审原告）：李绍民，男，1985年10月25日出生，汉族，住山东省莱芜市。
      委托诉讼代理人：刘贤德，山东鲁中环宇律师事务所律师。
      原审被告：济南连城房产经纪有限公司，住所地济南市。
      法定代表人：崔玉琴，经理。
      委托诉讼代理人：周效冲，男，该公司工作人员。
      上诉人孙元泉因与被上诉人李绍民、原审被告济南连城房产经纪有限公司（以下简称连城房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2018）鲁0103民初4223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月28日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
      孙元泉上诉请求：1.依法撤销一审判决，并判决驳回李绍民要求：（1）解除与孙元泉签订的房屋买卖合同;（2）要求孙元泉赔偿可得利益损失678300元;（3）要求孙元泉赔偿鉴定费17000元以及承担一审案件受理费的诉讼请求。2.依法判令本案一、二审诉讼费由李绍民承担。事实理由:一、一审判决程序违法。孙元泉收到的开庭传票明确规定，本案开庭时间为2018年6月26日14时,一审法院在未通知孙元泉的情况下，于2018年6月25日开庭审理本案，其剥夺了孙元泉的法定抗辩权利。同时，在未经过法定程序通知孙元泉的情况下，于2018年9月6日再次组织开庭，进一步侵害了孙元泉的合法权益。针对上述一审法院的审判程序违法事实，孙元泉要求依法撤销一审判决。二、一审法院认定事实错误。1、孙元泉与李绍民签订的房屋买卖合同应属无效合同。(1)根据房屋买卖合同第十二条以及一审判决的认定可知:在房屋买卖合同签订时，孙元泉无权处分涉案房产，李绍民是明知的。(2)该合同性质应属附生效条件的房屋买卖合同，生效要件就是孙元泉经法院遗产继承程序后是否成为房产的所有权人，如果成为则本案房屋买卖合同有效，否则无效。恰恰，经过继承程序后，孙元泉未能获得涉案房产的所有权，因此，本案所涉房屋买卖合同并未生效，一个未生效的合同也就不存在解除的问题。一审法院对此事实认定错误。2、一审法院判令孙元泉赔偿李绍民可得利益损失678300元的事实认定错误。因本案房屋买卖合同并未生效，所以，李绍民不可能在无效的合同上获得可得利益，也就不存在可得利益损失。在不存在可得利益损失的情况下，对于可得利益价值的评估费用理应由李绍民自行承担。综上所述，一审法院程序违法且认定事实错误，孙元泉为维护自身合法权益提出上述，请二审法院在查明事实的情况下，判为所请。
      李绍民辩称，一、一审程序合法。本案一审法院通知开庭是2018年6月26日，实际开庭时间也是2018年6月26日，孙元泉在一审时拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、质证的权利，一审缺席审理，符合法律规定。第一次开庭，因孙元泉没有到庭，就涉案房屋价值及李绍民预期可得利益损失无法协商，法院依法委托鉴定机构鉴定，在鉴定及第二次开庭时，法院均依法通知了孙元泉，孙元泉拒不参与鉴定和开庭，属于自己放弃诉讼请求，一审法院依法缺席判决，程序合法。二、一审法院认定事实正确、判决正确。孙元泉认为签订合同时其无处分权，主张合同无效，没有法律依据。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，一审认定合同有效，符合上述司法解释，认定事实正确。2、孙元泉认为合同未生效，主张李绍民不存在预期可得利益损失，其不应当承担评估费用，没有事实与法律依据。如前所述，一审认定合同有效是正确的。自李绍民与孙元泉签订合同后，济南房价包括涉案房产房价大幅增长，由于李绍民与孙元泉签订了合同，李绍民因此也放弃寻找其他房源，截至李绍民2018年5月18日起诉之日，涉案房产价值1728300元，比较合同签订价款1050000元，上涨678300元，该678300元属于李绍民预期可得利益损失。因孙元泉拒不到庭参加诉讼，无法通过协商确定房屋价值，因此，李绍民申请法院依法委托鉴定并发生了评估费用，该评估费用是因孙元泉的违约造成的李绍民实现债权的费用损失。根据合同法第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。一审判决孙元泉承担预期可得利益损失和评估费损失，符合事实与法律规定。孙元泉认为合同无效，主张不承担损失，没有事实与法律依据。综上，孙元泉的上诉请求没有事实与法律依据，应当依法驳回上诉、维持原判。
      连城房产经纪公司述称，我公司不应当承担连带责任，合同是在双方知情且自愿的情况下签订的。
      李绍民向一审法院起诉请求：1.依法判决解除原告与两被告2017年3月4日签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告孙元泉双倍返还原告定金4万元；3.判令被告孙元泉返还原告支付的佣金25000元；4.判令被告孙元泉赔偿原告预期利益损失633300元；5.判令被告连城房产经纪公司对被告孙元泉的上述债务承担连带赔偿责任；6、案件受理费、鉴定费由被告承担。
      一审法院认定事实：2017年3月4日，被告孙元泉在被告连城房产经纪公司提供的《房屋出售委托协议》上签名，委托被告连城房产经纪公司出售位于济南市市中区的房产，该协议第一条委托销售房屋的概况中载明：建筑面积：57㎡，权属证号：04XXXX，所有权人：孙元泉，共有人处为空白。孙元泉同时将上述房产的《房屋所有权证书》交于被告连城房产经纪公司，该房产证书中载明的房屋所有权人为孙成才。同日，原告李绍民（买方，乙方）经被告连城房产经纪公司（见证方，丙方）居间，与被告孙元泉（卖方，甲方）签订房屋买卖合同。合同约定：甲方自愿出售位于济南市市中区的房产（房屋所有权证书号：中字第04XXXX号）给乙方，房屋所有权人为孙成才，房屋建筑面积为57.18平方米，附属设施包含固定装修，房屋无抵押、无租赁；房屋成交价格为105万元；乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金2万元，于该房产相应继承手续办理完毕后三个工作日内，将首付房款32万元（含定金2万元）存入甲方指定账号，剩余房款73万元采取按揭贷款，在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于73万元，乙方应一次性补足；办理继承手续所产生的费用由甲方承担，过户时产生的个税、契税、土地出让金、工本费、测绘费、交易手续费由乙方承担；甲乙双方应于本合同签订当日按照《佣金确认单》的约定向丙方支付佣金。甲方于过户当日通知乙方进行房屋验收交接；若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决，并向乙方承担违约责任；甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房款3‰的违约金并赔偿相对方因此所造成的损失；签订合同后，若甲方违约，则定金双倍返还给乙方；如乙方违约，则定金不退；甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行，由违约方承担丙方中介佣金。甲、乙双方还在合同第十二条中补充约定：①因产权人孙成才过世，该房产正在办理继承手续，继承人为孙元泉、孙元山及孙红丽三人，签订本合同当日孙元山及孙红丽未到场，甲方（孙元泉）代表承诺产权人及全体继承人的真实意愿，并签订此合同，如因产权人或继承人造成该合同无法履行，则甲方（孙元泉）承担所有违约责任；②房屋面积以实测面积为准，房屋总价不变。合同签订时，被告孙元泉未向原告出示孙元山和孙红丽的授权委托书。合同签订当日，原告支付被告孙元泉定金20000元，支付被告连城房产经纪公司佣金25000元。2017年5月24日，案外人孙红丽以案外人孙元山、本案被告孙元泉为被告向一审法院起诉，要求依法分割继承位于济南市市中区的房产。一审法院经审理查明：济南市市中区的房产（房产证号济房权证中字第**XXXX号）系被继承人孙成才生前参加房改购买取得。原告孙红丽与被告孙元山、孙元泉系兄弟姐妹关系，其三姐弟与孙成才系叔侄子女关系。孙成才于2008年8月29日去世，其生前于2006年2月28日立有遗嘱，表示其日常生活主要依靠侄子孙元山，孙元泉和侄女孙红丽进行照顾，其百年之后遗产由上述侄子侄女三人共同继承，平均分配。案件审理过程中，原告孙红丽主张涉案房产所有权，被告孙元山、孙元泉均表示同意。原、被告三人均认可涉案房产价值为60万元。据上事实,一审法院于2017年10月20日作出（2017）鲁0103民初4574号民事判决，一、济南市市中区（房产证号济房权证中字第**XXXX号）的房产归原告孙红丽所有；二、原告孙红丽于本判决生效之日起十日内分别给付被告孙元山、孙元泉房屋继承补偿款各20万元。该判决于2018年1月15日发生法律效力。2018年1月22日，原告曾给被告孙元泉打电话催促履行合同问题，并要求按合同价格履行，被告孙元泉表示如果这样，不想履行双方所签合同。后原告在山东法制网上查阅到一审法院公告送达（2017）鲁0103民初4574号民事判决的公告，由此获知涉案房产已判归孙红丽所有，并告知被告连城房产经纪公司。被告连城房产经纪公司经协调未果，原告于2018年5月18日诉至一审法院。案件审理过程中，经原告申请，一审法院委托山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司对涉案房产2018年5月18日的市场价格进行司法鉴定，该公司作出鲁贵评（2018）字第406号《房地产估价报告》，评定涉案房产2018年5月18日的市场价值为1728300元。对上述鉴定意见，在一审法院限期内，原、被告均未提出异议。原告为上述鉴定支付鉴定费17000元。原告要求被告孙元泉赔偿的预期利益损失633300元，系以经鉴定确定的2018年5月18日涉案房产的市场价值1728300元，减去合同约定的房产售价1050000元，再扣除原告支付的佣金25000元和定金损失20000元得出。
      一审法院认为，原告李绍民与被告孙元泉于2017年3月4日所签房屋买卖合同，系双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同签订时，被告孙元泉虽未取得出卖房产的所有权，但此不影响合同效力，故该合同合法有效。原、被告均应按照合同约定全面履行各自义务。合同中虽载明甲方（孙元泉）代表承诺产权人及全体继承人的真实意愿，但被告孙元泉系以自己名义与原告签订合同，且合同签订前，其出售房产的产权人孙成才即已死亡，合同签订时，其未出示孙红丽和孙元山的授权委托书，合同签订后，亦未获得孙红丽和孙元山追认，故涉案合同对孙成才、孙红丽、孙元山均不发生效力。合同签订后，原告已按合同约定向被告孙元泉支付了定金，而被告孙元泉在以105万元的价格将涉案房屋售于原告的情况下，却在孙红丽诉其和孙元山遗赠纠纷一案中，认可涉案房产价值为60万元，且不主张涉案房产所有权，此足以表明其不履行合同的主观故意。同时，其在2018年1月22日原告电话催促其履行合同时，亦明确表示不履行合同，故其行为已构成违约，应当承担违约责任。现涉案房产已经法院生效判决确定归案外人孙红丽所有，原告已无法通过合同的履行实现取得涉案房产所有权的合同目的，故原告要求解除与被告孙元泉所签涉案房产买卖合同，并要求其赔偿预期利益损失的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。原告预期利益损失应为合同履行后其可获得的利益，本案中，应为经司法鉴定确定的涉案房产市场价值与合同签订时该房产成交价格的差价。关于原告要求被告孙元泉双倍返还定金4万元的诉讼请求，一审法院认为，根据我国合同法的有关规定，定金罚则和违约金不能同时适用；当事人一方违约给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。现原告要求被告孙元泉赔偿的预期利益损失，已远超过适用定金罚则的赔偿数额，故其在要求被告孙元泉赔偿预期利益损失的同时，要求被告双倍返还定金，不符合法律规定，一审法院不予支持。但被告孙元泉收取原告的定金20000元，应当予以返还。关于原告要求被告返还其支付的佣金25000元的诉讼请求，因其向被告连城房产经纪公司支付佣金系促成合同成立以获得合同可得利益的前提条件，且在被告赔偿其可得利益损失后，其因被告孙元泉违约而受到的直接和可得利益损失已获全部弥补，故对其此项请求，一审法院不予支持。关于原告要求被告孙元泉承担鉴定费17000元的请求，因本案纠纷系由被告孙元泉违约所引起，原告支出的鉴定费系其依法维权的必要支出，故一审法院予以支持。关于原告要求被告连城房产经纪公司对被告孙元泉上述赔偿责任承担连带责任的请求，因涉案合同明确载明涉案房产的所有权人为孙成才，且被告连城房产经纪公司是否留存涉案房产的房产证，并非合同能否履行的决定因素，现原告亦未举证证明被告连城房产经纪公司尚有其他故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况的行为，故其此项请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，判决：一、原告李绍民与被告孙元泉于2017年3月4日签订的房屋买卖合同于2018年5月18日解除；二、被告孙元泉于判决生效之日起十日内返还原告李绍民购房定金20000元；三、被告孙元泉于判决生效之日起十日内赔偿原告李绍民可得利益损失678300元；四、被告孙元泉于判决生效之日起十日内赔偿原告李绍民鉴定费17000元；五、驳回原告李绍民的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10783元，由被告孙元泉负担。
      二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
      本院认为，本案二审争议问题为：一、一审审理程序是否合法；二、涉案房屋买卖合同是否有效，一审判决孙元泉赔偿李绍民可得利益损失是否正确。
      关于争议问题一，孙元泉上诉主张一审送达程序违法、剥夺其法定抗辩权利，但经审查，一审法院于2018年6月26日、9月6日两次开庭审理，开庭前均依法向双方当事人送达了开庭传票，孙元泉无当理由拒不到庭参加诉讼，故一审依法缺席判决，审理程序并无不当。
      关于争议问题二，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，孙元泉与李绍民签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。孙元泉主张上述房屋买卖合同签订时其并不享有房屋所有权，故该房屋买卖合同系附生效条件的合同，该主张于法无据，本院不予采信。孙元泉因未取得房屋所有权和处分权致使涉案房屋不能转移，导致李绍民的合同目的无法实现，李绍民据此要求解除合同并主张赔偿可得利益损失，符合上述司法解释的规定和房屋买卖合同的约定，一审予以支持并无不当。
      综上所述，孙元泉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
      驳回上诉，维持原判。
      二审案件受理费10783元，由上诉人孙元泉负担。
      本判决为终审判决。
审判长　　闫振华
审判员　　黄宏伟
审判员　　李　静
二〇一八年十二月二十日
书记员　　朱俞颖

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