谦智 | 民商法实务(三)查封、拍卖在建工程涉及的法律与税务问题
谦 智
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前 言
01
在建工程能否保全(查封)?
02
怎么查?
03
04
在建工程拍卖所涉法律问题
1、在建工程查封时的价值确定。
案例
最高人民法院裁定原文:被查封的案涉房产虽为在建工程,但已取得商品房预售许可证,可以对外销售,结合周边商铺销售价格及双方当事人在借款合同中的约定,被查封的36703.83平方米房产价值已明显超过申请保全的金额200,405,554.8元。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款“查封、扣押、冻结被执行人的财产,以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限,不得明显超标的额查封、扣押、冻结”之规定,对于明显超标的部分应解除查封。
分析解读:被查封的在建工程,可以根据双方合同约定的价格及周边已建成商品房的价格计算现有价值。如果在建工程已取得预售许可证,也可以结合预售许可证确定的出售价格范围计算在建工程价值。查封前应先确定查封工程的价值与查封的金额是否相差过大,否则超额查封的部分会被人民法院解封。因此因根据在建工程的施工进度判别,如未取得商品房预售许可证,按照双方合同所约定的价格以及周边已建成的商品房价格确定在建工程的价值;如已经取得商品房预售许可证,可结合预售许可证中所载明的价格确定。
2、在建工程是否存在出卖、抵押等情形?
相关法律规定:
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;
(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;
(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
3、被查封的在建工程是否可以办理《房屋预售许可证》?
办理《房屋预售许可证》的行为可以理解为一种取得销售许可并进入销售阶段的行为,然而,尚未竣工或者尚未办理产权初始的建筑物(在建工程),查封一经做出即发生法律效力,房屋登记机构不得办理转让、登记手续,也不能办理销售许可、颁发《房屋预售许可证》以允许其转让、登记。
05
在建工程拍卖会涉及到的税务问题
2020年9月2日,十三届全国人大三次会议第8471号建议的答复:“一、关于取消不动产司法拍卖公告中由买方承担税费的转嫁条款,统一改为“税费各自承担”的建议,我局和最高人民法院赞同您关于税费承担方面的建议,最高人民法院将进一步向各级法院提出工作要求:一是要求各级法院尽最大可能完善拍卖公告内容,充分、全面向买受人披露标的物瑕疵等各方面情况,包括以显著提示方式明确税费的种类、税率、金额等;二是要求各级法院严格落实司法解释关于税费依法由相应主体承担的规定,严格禁止在拍卖公告中要求买受人概括承担全部税费,以提升拍卖实效,更好地维护各方当事人合法权益。”上述答复对于网络拍卖的税费承担做出了明确规定,即不得概括由买受人统一承受,但司法实践中,房产或者土地主管部门通常会要求提交完税凭证才允许过户,而相应的被执行人通常无能力支付税款导致过户存在障碍。
另外,关于司法拍卖不动产(在建工程)的税费内容、税率及主要承担主体,请见下表:
序号 | 税种 | 税率 | 承担主体 | 法律依据 |
1 | 增值税 | 11% | 出卖方 | 《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条、第二条 |
2 | 城市维护建设税 | 7%(纳税人所在地为市区)、5%(县城、镇)、1%(不在市区、县城、镇的) | 出卖方 | 《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第三条、第四条 |
3 | 教育费附加、地方教育费附加 | 3% | 出卖方 | 征收教育费附加的暂行规定》第二条 |
4 | 土地增值税 | 30%-60%(结合增值额与扣除项目的金额之间的差额进行确定) | 出卖方 | 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条、第七条 |
5 | 企业所得税 | 25% | 出卖方 | 《中华人民共和国企业所得税法》第四条 |
6 | 契税 | 3%-5% | 买受方 | 《中华人民共和国契税暂行条例》第一条、第三条 |
7 | 印花税 | 万分之五 | 出卖方、买受方各承担一半 | 《中华人民共和国印花税暂行条例》第一条及附件 |
以上可以看出:不动产司法拍卖所涉及的税种较为繁杂且税费是高昂的,而司法实践中被执行人通常已无能力支付相关的税费,就可能导致巨额的税费最终由买受人承担,从而不利于保护买受人的合法权益,因此竞买人在参与司法拍卖过程中,应主要注意以下几个问题:
1、由于税务机关不能及时掌握法院强制拍卖不动产的情况,不能及时监督、要求被执行人缴纳相应税费;房管部门仅对买受方纳税情况做要求,对于出卖方(即被执行人)纳税情况缺乏制约,在对出卖方纳税规则规定不明晰、对买受方规定较为明晰的情况下,买受人更容易成为最后缴税义务的“买单人”。
2、竞买人应当提高警惕,法院强制拍卖过程中,被执行人有时查无下落或者不参与到法院强制拍卖过程的可能性,如果拍卖物本身就存在欠缴税费的情形,未来极有可能由买受人买单。
3、如果竞买人在参与竞买后反悔,或者拍卖过程中参与拍卖各方对于税费承担规则有争议的,即使在竞拍成交后,由于无人缴纳税费,标的物产权过户将无法完成。如果竞买人先行垫付税费,在款项垫付后竞买人也需要投入大量精力来追回其先前垫付的税费款项。
律师简介
李雁函
云南八谦律师事务所 高级合伙人
·西南政法大学法学学士、商法学硕士
·云南省律师协会公司法业务研究委员会委员
·昆明市律师协会调解专业委员会主任
·昆明市西山区人民法院“分、调、裁、审”中心特邀党员律师调解员
·云南省人民广播电台FM88.7“法在您身边”栏目嘉宾律师
执业领域:民商事争议解决、刑事辩护、企业法律顾问
联系方式:13888054821
文章编辑\校稿:李雁函、李技枫
文章排版:袁芳
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